Geschäftsraummiete oder Pacht?
Mag.Gregor Hiebl, Mai 2022
Gerade im geschäftlichen Bereich stellt sich oftmals für Unternehmer die Frage, ob sie ein Geschäftslokal lieber mieten oder doch eher pachten sollen. Dieser Beitrag soll ein klein wenig Licht in die Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Pacht bringen.
Grundsätzlich ist für Bestandverträge, zu welchen sowohl die Miete als auch die Pacht zählen, die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt charakteristisch. Im Detail unterscheiden sich diese Arten der Inbestandgabe jedoch – wie in diesem kurzen Beitrag gezeigt werden soll – grundlegend.
Der Gesetzgeber unterscheidet naturgemäß zwischen Mietverträgen und Pachtverträgen. Er definiert die Miete als die reine Gebrauchsnutzung der Sache, im Gegensatz dazu kommt bei der Pacht noch zusätzlich das Recht der (sachtypischen) Fruchtziehung hinzu.
Wird dem Bestandnehmer daher über den Gebrauch der Sache hinaus auch dessen Fruchtziehung gestattet, so liegt zweifelsohne ein Pachtvertrag vor. Entscheidend sind somit weder die Bezeichnung des Vertrages durch die Parteien noch die Beschaffenheit des Bestandobjekts, sondern hauptsächlich die dem Bestandnehmer eingeräumten Befugnisse: Beispielsweise ist die Bestandgabe einer Wiese als Erholungsfläche oder zur Herstellung eines Sportplatzes Miete, zur Grasnutzung hingegen Pacht.
Nun können freilich nicht nur landwirtschaftliche Nutzflächen verpachtet werden, sondern auch Unternehmen. Gerade die Abgrenzung der Geschäftsraummiete von der Unternehmenspacht hat große praktische Relevanz. Dies vor allem – wie noch dargestellt wird – ein Mieter nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) besonders geschützt ist.
Zentrale Merkmale, die auf eine Unternehmenspacht hinweisen, sind unter anderem:
- Inbestandgabe eines lebenden Unternehmens (Erwerbsquelle);
- Vereinbarung einer Betriebspflicht und damit verbunden die Rückstellung eines lebenden Unternehmens;
- Zurverfügungstellung der wesentlichen Betriebsmittel und Warenvorräte;
- Aufbau oder Überlassung eines bestehenden Kundenstocks und unternehmerischer Goodwill,
- Gewerbeberechtigung
Das Fehlen eines der vorgenannten Aspekte schadet nicht, da nicht alle Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssen.
OGH-Entscheidung 5 Ob 70/58
Neben der Überlassung von Räumlichkeiten muss nach der einhelligen Rechtsprechung, all jenes überlassen werden, das für den Betrieb eines in Bestand gegebenen Unternehmens und dessen wirtschaftlichen Fortbestand notwendig ist. Somit können nicht nur alleine bereits jahrelang betriebene Unternehmen verpachtet werden, sondern auch solche, die erst zu gründen sind.
Der oberste Gerichtshof (OGH) hat dies in der Entscheidung 5 Ob 70/58 im Jahr 1958 erstmals ausdrücklich bejaht und ausgesprochen:
„Es liegt also, wenn der Bestandnehmer verpflichtet wird, mit den beigestellten sachlichen Grundlagen ein Unternehmen bestimmter Art zu betreiben und dieses in Betrieb befindliche Unternehmen seinerzeit bei Auflösung des Bestandverhältnisses dem Bestandgeber zu überlassen, ein Pachtverhältnis vor.“
Die Abgrenzung zwischen einem Pachtvertrag über ein Unternehmen und einem Mietvertrag über bloße Geschäftsräumlichkeiten ist in der Praxis oftmals schwierig, vor allem wenn Elemente aus beiden Vertragstypen nebeneinander vorliegen. Bei Bestandverträgen, die sowohl Elemente eines Miet- als auch eines Pachtvertrages aufweisen, ist nach § 1091 Satz 2 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) ausschlaggebend, ob die miet- oder pachtvertraglichen Elemente überwiegen.
Das Absorptionsprinzip
Es ist daher in der Beurteilung nach dem Absorptionsprinzip vorzugehen und zu überlegen, welche Umstände die wirtschaftlich größere Bedeutung haben. Gleichzeitig ist bei der Beurteilung, welcher Vertragstypus vorliegt, auch immer auf den Parteiwillen (im Zeitpunkt der Vertragserrichtung) abzustellen.
Die Folgen einer (nachträglichen) Einordnung eines Pachtvertrages als Mietvertrag im Rahmen eines streitigen Gerichtsprozesses können weitreichend sein.
Zu beachten ist jedenfalls, dass das Mietrechtsgesetz (MRG) und der damit verbundene besondere Kündigungsschutz von Mietern auch bei Geschäftsräumlichkeiten anwendbar sein kann. Aber auch in den gegenwärtigen Zeiten einer noch immer andauernden weltweiten Pandemie sind die Rechtsfolgen unterschiedliche.
Zusammenfassend lässt sich somit konstatieren, dass es gerade bei Beistandsverträgen mit Unternehmensbezug äußerst empfehlenswert ist, diese mit rechtsanwaltlicher Unterstützung zu errichten oder vor der Unterzeichnung durch einen Rechtsanwalt oder einen Notar inhaltlich prüfen zu lassen. Wir unterstützen Sie hierbei gerne.
