Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ein Bestandsvertrag kann von einem/r Vermieter:in unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig gekündigt werden. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) kann der/die Vermieter:in nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen, diese sind in den Bestimmungen des § 30 MRG normiert. Eine einvernehmliche Beendigung ist immer möglich.

Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn der/die Vermieter:in die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem/der Mieter:in aus der Kündigung (§ 30 Abs 2 Z 8 MRG). Weiters, wenn der/die Vermieter:in die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird (§ 30 Abs 2 Z 9 MRG).

Bei der Beurteilung der Dringlichkeit des Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen (RS0070482).

Der Oberste Gerichtshof entschied am 19.09.2024 zu 9 Ob 11/24v über die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von dringendem Eigenbedarf. Die klagende Vermieterin kündigte das Dachgeschoß einer gemieteten Wohnung mit der Beklagten. Der OGH verneinte den dringenden Eigenbedarf, da die klagende Vermieterin noch nicht entschieden hatte, wie das Dachgeschoss konkret genutzt werden sollte. Für die Beurteilung des konkreten Eigenbedarfs ist laut OGH eine konkrete Nutzungsabsicht erforderlich; vage künftige Möglichkeiten reichen nicht aus. Weiters war eine unbedingte Notwendigkeit nicht gegeben (OGH 19.09.2024, 9 Ob 11/24v).

Der Kläger, der sich auf den Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs stützen will, hat demnach vorzubringen und zu beweisen, welcher konkrete Bedarf nach der Aufkündigung gedeckt werden soll, also von wem und zu welchem Zweck das Objekt nach der Aufkündigung genutzt werden soll. Nur anhand von Feststellungen zu diesem Thema kann geprüft werden, ob der erforderliche dringende Eigenbedarf besteht (OGH 19.09.2024, 9 Ob 11/24v, Rz 19).

Für Vermieter:innen zeigt diese Entscheidung, dass bei einer Eigenbedarfskündigung der konkrete Bedarf sorgfältig begründet und bewiesen werden muss. Andernfalls besteht ein hohes Risiko, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat. Für Mieter stärkt die Entscheidung den Kündigungsschutz: Vermieter können Mietverträge nicht ohne Weiteres auflösen, sondern müssen eine nachvollziehbare und konkrete Begründung liefern.

Ob Sie als Vermieter:in eine rechtssichere Kündigung wegen Eigenbedarfs durchsetzen oder als Mieter eine unrechtmäßige Kündigung abwehren möchten, wir stehen Ihnen zur Seite.

Kontaktieren Sie uns gerne für eine Erstberatung.

Mag. Valentina Lederhaas